6月，杭州楼市整体依旧平淡，但不难看出从中旬开始，成交量有所提升，其中月末的最后一周成交量达到最大值。首先，从宏观政策来看，在官方没有任何表态的情况下，“国五细则”和“房产税”的影响力度逐渐减弱。政策的不明朗导致杭州市场依旧处于迷茫中，整体成交平淡。其次，从资金层面来看，6月受到银行“钱荒”的影响，房贷紧张，成交拖延或退房现象严重。第三，从土地市场来看，土地市场依旧火热，竞争激烈，大鳄控制宅地市场。土地出让区域较为集中，多为商业用地，带动区域价值快速提升，个别板块受到利好因素，助推该区域内房价再次上涨的可能性。最后，从楼盘的销量来看，个别楼盘的大量出货和低价销售，影响市场的整体成交走势，出现量升价跌。

    随着“国五条”影响逐渐淡出市场，虽然杭州房产税“传闻”愈演愈烈，但我们预期市场走向很难出现根本性的转变。对于未来杭州房产市场的走向，我们有几点基本判断：从市场交易量来看，虽然关于杭州房产税“传闻”愈演愈烈，但房产税政策主要抑制的是投资性需求。因此，很难改变对2013年“整体行情乐观、企业与产品分化”的原有判断，7月份市场活跃度难形成明显下降，仅仅是市场成交量回归正常水平。

    从房价角度来看，杭州市场自去年下半年开始的房价回涨趋势将仍在持续，涨价幅度有所放缓。新政后据我们了解相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，对全年的价格策略将进行新的判断，然从案场来客量的反馈使得大多房企又并不急于调低价格，因此，现有政策背景下，我们认为未来2-3个月内房价总体保稳是大概率事件。

    从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍。事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发“烫手”，在我们看来，经过本次调控的再度加码，冲击的仍然是中高档物业。在我们2013年“企业与产品分化”整体判断下，恐怕有相当一部分企业特别是高速周转需求的企业将在高档房市场上进行一定的价格战。

    杭城6月延续5月的平淡态势，但量升价跌。6月，成交量维持在60万方以上的高位，达到77.42万方。成交量套数为7031套，同比回落37.43%，环比上升10.02%。成交均价为17079元/平方米，相比2013年5月18488元/平方米，下跌7.62%。

    6月杭州主城区二手房市场表现平稳，无论是签约量还是价格，环比5月波动幅度均未超过2%。其中，2228套的签约量仍高于2011年和2012年月均签约量。在杭州二手房市场中，成交活跃的一直以来都集中在小户型，6月二手住宅成交户型面积占比分布并未出现明显变化，依旧以90平米以下小户型为主，占比达到近70%。而从成交区域来看，朝晖、翠苑、采荷、景芳、大关等市中心成熟老小区依然占据着主要位置。

    从项目定价的角度来选择的话，本月强烈推荐项目主要集中在城东新城、半山田园等热点区域，产品类型以首置的刚需户型和高品质的改善户型为主。此类项目定价低于我们CRIC给出指导价，市场性价比较高。此类项目前期普遍获得热销，且多为品牌开发商营造，发展潜力较大。另外，受到利好因素影响，区域内的楼盘关注度提升，自身较好的品质与户型附加值也成为此类特点，未来有一定提升空间。
    本月榜单中，从市场反应来看，万科草庄、远洋心里和滨江金色黎明均有2个月，市场热度不减，产品持续去化中。从成交记录来看，首开热销的中海西溪华府，稳居两榜首位，价格低于CRIC指导价3.48%，建筑规划和品质优越，未来的升值空间较大。另外，金隅田员外以超低价开盘，打破板块最低价，取得不错的销售业绩。

推荐理由：万科城东作品，精工品质

项目在历经草庄东岸调性过高，不符合调控背景下的主流市场后，重新调整产品策略，西岸以90方功能型三房和130方舒适三房，面向城东和市中心的刚需及首改户型，以万科优质的精工作品赢得市场认同。根据CRIC房价系统评估，草庄西岸目前价格应在26073元/平方米，目前售价23000-26000元/平方米，比较其他同区位改善型项目，仍具较佳升值潜力。

推荐理由：老城西稀缺小高层，极高性价比

位于老城西繁华CBD，南临西溪湿地，北邻浙大紫金港校区。到周边商业综合体较为方便，教育、医疗资源丰富，生活配套齐全。稀缺小高层， 90方到138方主力户型，一梯两户阳光花园住区，中央景观南北双向大花园，是中海地产精心打造的第五代产品升级力作。项目均价在18000-20000元/㎡，而历几个月来，主城区的成交均价在2万以上。这样的价格，在主城区具有极高的性价比。

    本月榜单中，吉祥半岛、同城印象、中豪四季公馆实际售价明显高于克而瑞指导价，且高估幅度均超过5%。从成交记录来看，吉祥半岛价格明显过高，性价比低，成交不理想。在产品类型来看，同城印象、中豪四季公馆、城发云锦城等多数楼盘的大户型均有滞销现象。近期，因房贷紧张，对未来这类产品产生巨大的阻碍。

不推荐理由：性价比降低，且市场竞争激烈

中豪四季公馆此前推出的小户型已售罄，目前在售只有126方和132方大户型，均价13500元/平方米，性价比降低，且市场竞争激烈。从整个市场的需求来看，目前仍是刚需客群的需求最大；从供应来看，最新开盘的项目也以小户型为主，且推量大，去化快。而大户型的存量始终处于高位，去化周期拉长，多数楼盘的此类产品已滞销。

    本月共上调了21个楼盘的推荐等级，其中城东新城板块和本月销售较好的项目居多。过去将近两年时间内，刚需项目一直都是杭州市场的成交主力，而这些项目也是备受购房者的高度关注。从具体楼盘来看，本月上调幅度最大的2个楼盘为：恒厚阳光城和滨江曙光之城，其中位于老余杭地块的阳光城，依靠区域内成熟的居住配套和高性价比的产品，受到购房者的认可。

上调理由：火车东站利好，板块价值提升

滨江作为本土的房企大鳄，在当地具有良好的口碑。经过多年的沉淀，已形成一套滨江体系，产品认可度高。临近钱江新城，承受其外溢客群。另外，月底杭州火车东站开始运营，意味着城东新城的客群不仅是在杭州，更是在整个长三角地区，板块价值快速提升。西临笕桥港，南面是宽达35米的景观绿化带，东南边还有一个黎明公园，北面则有草庄公园。金色黎明仅一期就拥有超2万方的内部园林，内外皆景，金色黎明全部三期内部园林再加外部绿化，构成了四园一河近11万方的景观体系。

    本月共下调16个楼盘的推荐等级，其中上尚府、田园绿郡和野风启城均是尾盘在售，房源的可选性低，去化缓慢。另外，寰宇天下、同城印象、云锦城等多数楼盘是大户型在售，面对现在杭州的市场，这类产品竞争大，客群少，且性价比低。

下调理由：大户型性价比低，去化缓慢

东厦东港花苑位于杭州临平北板块核心区的东港，是中国东厦建设集团在杭的首个项目。东厦东港花苑属于板块内的跟随型项目，项目本身的规划和品质不高，与周边项目相比存在一定的差距。其次，项目到周边的主要配套有距离，生活不便。第三，项目所在的临平北板块，潜在市场存量高企，存量房的长期积压导致该板块价格体系较为脆弱。虽然价格低但销售仍然不佳。