简介：《杭州住宅供应白皮书》是合创地产机构基于经年积淀的庞大而系统的市场信息数据库基础上，对杭州主城区的土地及项目深入调研，从而以历史辩证的态度和严谨理性的原则，对杭州房地产市场进行观察和研判的重要文献。

供求白皮书：2013价涨量降 2014供过于求

2013年的杭州楼市保持平稳态势，成交量没有出现大幅下降。主城区全年商品房总成交43000套，其中住宅成交32200套，日均成交86套；整个2013年主城区住宅成交同比2012年降幅达12.9%，近五年位居第三。

名词解释 更多>>

  • 可售存量房源
  • 指已领取预售证但尚未达成销售的房源
  • 未售余量房源
  • 指分期开盘（开发）的单个楼盘（已有开盘记录），尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量
  • 新增潜在供应
  • 指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源

时间/成交量

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

较上年涨幅

商品房（套）

38908

23079

66486

35582

23100

46696

43000

-8%

住宅（套）

30373

17678

54063

25286

13088

36185

32200

-12.9%

商品房（㎡）

/

2874995

7255419

4036722

 

4629116

4868955

5.2%

住宅（㎡）

/

2119604

6171004

2908543

 

3920106

3520000

-10.2%

（一）新供应量大增刺激住宅成交保持高位 更多>>

（二）住宅销售以新上市房源为主，占总成交量的55.3% 更多>>

    2013年全年杭州主城区商品房总成交43000套，其中住宅总销售量为32200套，其中新房源销售17425套（不含预定），占整体销售量的54.1%；存量房销售14083套，占整体销售量的45.9%；新房源的销售率仍是大于存量房。

    2013年杭州主城区存量房去化14083套，2012年杭州主城区存量房去化15465套，而2011年杭州主城区楼市存量房去化仅5422套；由于2013年存量房源和新上市房源均较高，在可售存量和新上市供应均增加的情况下，成交量出现大幅上涨。【详情】

2013年不同性质房源成交一览表 更多>>

商品房总成交量
（套数）

住宅总成交量
（套数）

新房源成交量
（套数）

存量房成交量
（套数）

43000

32200

17425

14083

 

比例

55.3%

44.7%

（三）曲线平稳，下半年成交开始走低 更多>>

月度成交表现均衡 更多>>

    相比于前两年，2013年成交表现四平八稳，除了2月份因为春节元宵习惯性低谷外，其他月度表现基本均衡，但下半年较上半年有所回落。

    可以看出，2013年杭州楼市的成交几乎呈“-”一条直线的状态，起伏很小： 因春节原因2月为楼市最低点，3月火速上升为年度高点，4月下降后一直保持平稳态势。【详情】

（四）年度均价现历史最高水平 涨幅高达20% 更多>>

时间/成交均价

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

较上年的降幅

商品房成交均价
（元/㎡）

14590

14452

19685

 

 

 

 

住宅成交均价
（元/㎡）

14715

14521

20408

20052

18307

21996

20.2%

商品房成交总金额
（亿元）

419.5

1048.6

860

 

 

1008

 

住宅成交总金额
（亿元）

311.9

896.1

653.5

 

717.6

774

7.8%

  • 与2012年相比，2013年的商品房和住宅成交均价发生了较大的变化，出现较大幅度的上升，特别是住宅成交均价，从2012年的18307元/㎡涨至21996元/㎡，年度涨幅达20%；主要是由于2013年大部分板块降价后回暖，如申花、桥西、祥符、临平等2012年降价较多的板块均已恢复原价，部分甚至有所上升，因此，整体均价也出现大幅度上扬，成交均价首次突破21000元/平方米的关口。【详情】
  • 左图：2008-2013年杭州楼市年度成交均价对比一览表

2013年月度均价保持平稳 21000-22000元/㎡区间运行为主 更多>>

    对比2010-2012年跌宕起伏的月度成交均价而言，2013年的成交均价表现的较为稳定，基本在21000-22000元/㎡之间运行。4月份出现最高峰，达23993元/㎡,11月为最低值，为20783元/㎡。【详情】

1-4月上升态势明显，5月进入拉锯状态更多>>

（五）成交区域集中，下沙、滨江、城东新城表现出色 更多>>

江干、拱墅和下沙是成交量最大的城区更多>>

 

上城

下城

拱墅

江干

西湖

滨江

之江

下沙

套数

68

1625

6190

7513

4459

4404

2061

5188

面积

2

18.9

71.5

78.3

52.9

50.1

26.5

51.7

均价

59736

28128

25245

19426

24074

24197

22431

13195

    从杭州主城区的八大城区看，江干、拱墅、下沙前三名的位置并没有改变，江干继续保持2012年成交冠军的宝座，达7513套，比例达23.8%，成交套数较2012年下降19.4%，代表楼盘是金色黎明、德信东望和远洋心里，分别成交1089、602和526套；拱墅区位居第二，成交6190套，代表楼盘是九龙仓碧玺、铁建国际城和东方福邸等楼盘，个盘成交均在400套以上；下沙区位居第三，总共成交5188套，代表楼盘是碧桂园、保利城市果岭和龙湖滟澜山，成交量均在600套以上。【详情】

下沙、滨江和城东新城是2013年成交表现最出色的板块更多>>

  • 从各板块表现看，2013年杭州主城区表现最抢眼的3个板块，分别为下沙、滨江和城东新城，成交量均在3400套以上；而西溪湿地、之江第二梯队，成交量在2000-3000套之间；祥符、桥西、丁桥、三墩、申花、九堡、城北东新板块居第三梯队，成交量在1000-2000套之间，其他板块成交量表现有限，均在1000套之内。【详情】

2013年各板块成交排行榜更多>>

板块

成交套数

成交面积

成交均价

板块

成交套数

成交面积

成交均价

下沙

5188

51.7

13195

城北东新

1104

10.9

21860

滨江

4404

50.1

24197

城东

775

8.1

30188

城东新城

3485

35

20634

市中心

657

11.9

51286

西溪湿地

2693

33.6

25312

田园

655

7.6

19809

之江

2061

26.5

22431

华丰

625

6.4

15981

祥符

1771

17

17777

长皋

517

5.2

10530

桥西

1741

21.1

25943

城西

304

3.6

34126

丁桥

1424

14.9

13448

钱江新城

130

2.7

54713

三墩

1360

14.5

18699

城北

100

1.3

24303

申花

1264

15.1

24976

城南

30

0.4

52969

九堡

1220

14

17822

 

 

 

 

成交量：与2012年相比，大部分板块成交量出现下降态势更多>>

  • 从2013年板块年度成交量与2012年的对比情况可以看出，除了城东新城、之江、田园、长皋个别板块外，大部分板块2013年成交量较2012年出现大幅下降，涨幅基本上在40%以上居多，特别是城北、城东、九堡滨等板块，降幅达50%以上，需求量下降和价格下降带来的成交量下降双重原因形成板块年度成交量有所下降。【详情】

2011-2013年板块成交对比图（统计截止2013.12.31）更多>>

价格：基本出现大幅上扬态势 普遍涨幅在20%以上更多>>

  • 在以上19个板块中，除田园板块价格出现下降外，其他板块均出现大幅度的上涨，普遍涨幅在20%以上，最大涨幅在70%以上，出现在城东板块。【详情】

2011-2013年板块价格变化表现图更多>>

个盘成交量有所下降更多>>

  • 从2013年杭州楼市年度成交看，全年共有196个楼盘有成交记录，其中有86个楼盘的成交量在100套以上，2012年为76个；有52个楼盘成交量在200套以上，而2012年这个数字为57个；有36个楼盘成交量在300套以上，2011年这个数字为46个；有14个楼盘成交量在500套以上，而2012年为20个，有3个楼盘成交量在1000套以上，而2012年为7个；相比2012年，2013年个盘成交量明显有所下降。
  • 在个盘的年度成交表现中，滨江的龙湖春江彼岸是表现最突出的一个：6次开盘，总销售率达到85%，总成交量1213套，尽揽2012年度杭州楼市销售套数、销售面积等冠军称号，是当前杭州楼市最为热门的楼盘；位于西溪湿地的中海·西溪华府成交1151套，今年开盘2次，总销售量达83%；城东新城的金色黎明开盘6次， 总销售量达71.3%，总成交量1089套。
  • 在排行前二十名的楼盘成交中，基本以首开新盘或高性价比的楼盘为主，如西溪湿地的西溪华府、春江彼岸、德信东望等，以低开入市，成功赢得市场需求和关注；另一种是保持价格优势的续开高性价比房源，如金色黎明、碧桂园、自在城等。
  • 从板块成交上看，集中在滨江、城东新城、下沙等板块，特别是城东新城板块，在排行前二十名的楼盘占据3席。【详情】

2013住宅成交套数前十名楼盘更多>>

排名

楼盘

城区

交易数

近月均价

1

春江彼岸

滨江

1329

23937

2

西溪华府

西湖

1195

19479

3

金色黎明

江干

1096

18367

4

碧桂园

下沙

949

10411

5

自在城

西湖

825

19027

6

城市果岭

下沙

775

11458

7

西溪诚园

西湖

749

33722

8

滟澜山

下沙

689

17836

9

德信东望

江干

605

20924

10

官河锦庭

滨江

599

20999

2013住宅成交面积前十名楼盘更多>>

排名

楼盘

城区

面积

1

春江彼岸

滨江

152989

2

西溪华府

西湖

113249

3

金色黎明

江干

111193

4

西溪诚园

西湖

107841

5

自在城

西湖

86446

6

碧桂园

下沙

82767

7

滟澜山

下沙

78716

8

城市果岭

下沙

67301

9

九龙仓碧玺

拱墅

64512

10

晨光国际

下沙

59361

2013住宅成交金额前十名楼盘更多>>

排名

楼盘

城区

金额(亿元)

1

春江彼岸

滨江

36.6

2

西溪诚园

西湖

36.4

3

西溪华府

西湖

22.1

4

金色黎明

江干

20.4

5

武林壹号

拱墅

17.9

6

九龙仓碧玺

拱墅

17.2

7

明月江南

滨江

16.5

8

自在城

西湖

16.4

9

东方福邸

拱墅

14.8

10

滟澜山

下沙

14.0

年度

房源性质

住宅(套)

面积(万方)

年度

房源性质

住宅(套)

面积(万方)

2008年

存量房

5446

79.8

2011年

存量房

13603

176.6

2008年

新增房源

33460

368.5

2011年

新增房源

26250

318.9

2008年

合计

38906

448.3

2011年

合计

39853

495.5

2009年

存量房

20973

261.6

2012年

存量房

27792

341.4

2009年

新增房源

38064

422.9

2012年

新增房源

34562

378

2009年

合计

59037

684.5

2012年

合计

62354

719.4

2010年

存量房

4971

70.2

2013年

存量房

25690

332.5

2010年

新增房源

33733

402

2013年

新增房源

37490

435.6

2010年

合计

38704

472.2

2013年

合计

63180

768.1

2013总供应63180套，供应量达最高峰更多>>

  • 左图：2008-2013年住宅供应房源情况表
  • 从左图可以看出，近五年中，2013年住宅供应量再创新高，总计63180套。
  • 2013年杭州主城区住宅总供应量为63180套，合计768.1万方，其中新增房源供应量为37490套，占年度总供应的59.3%，仅次于2009年。【详情】

时间

全市(套)

住宅(套)

商铺(套)

写字楼(套)

别墅(套)

其他

2008年12月31日

31929

20973

3446

6415

82

1013

2009年12月31日

11022

4917

2659

2941

18

487

2010年12月31日

24364

13603

2011

7827

4

919

2011年12月31日

44746

27792

 

 

   

2012年12月31日

42535

25690

 

 

   

2013年12月31日

76699

31455

 

 

   

变化

34164

5765

 

 

   

存量房跃至历史最高点更多>>

  • 左图：2008-2013年杭州主城区存量房情况一览表
  • 新增房源供应为近四年最高，突破37000套
  • 从新增房源看，2013年新增住宅房源总共是37490套，处于2010-2013年四年来最高水平，较2012年涨幅为8.5%。2013年杭州主城区共有100个楼盘共开盘228次，无论是开盘次数还是开盘楼盘数量，均超越2012年。【详情】

2012-2013杭州主城区新房源月度供应表现图更多>>

月度供应表现均衡 4月形成顶峰更多>>

板块供应以下沙、滨江、城东新城、之江为主，新上市供应较2012年明显上涨更多>>

  • 从新房源供应的板块表现看，以下沙、滨江、城东新城和之江四大板块为主，这四大板块供应套数占新房源整体供应的51%，单个板块供应量均在2600套以上，特别是下沙、滨江和城东三个板块，供应量都在5000套以上。其中滨江板块供应量最大，新上市5616套，占新房源整体供应的15%，代表楼盘是春江彼岸，为2013年楼盘供应冠军，总共上市1557套，单个楼盘占据整个杭州主城区供应的4%；下沙板块供应量位居第二，5467套占新房源整体供应的14.6%，代表楼盘是晨光国际和保利城市果岭，单个楼盘供应超过1000套；城东新城板块供应5324套，代表楼盘是滨江金色黎明和德信东望，供应均达1000套以上；之江板块供应2632套，占新房源整体供应的7%，代表楼盘是融科·瑷骊山等，单个楼盘供应800套以上。
  • 除此四大板块外，其他的房源供应都比较分散，但西溪湿地、丁桥、祥符、城东、三墩等板块也有比较大的供应量，达1500套以上。
  • 从2013年与2009-2012年新房源供应板块对比看，下沙已经连续五年是杭州主城区的供应大户。2013年与2012年相比，大部分板块的上市量涨幅明显，特别是下沙、滨江、城东新城、祥符、市中心、桥西等板块，上涨明显；仅两三个板块表现下降，如三墩、城西、申花、九堡等板块随着2012年大量楼盘的上市板块供应却减少了供应量。【详情】

2013年上市新房源销售情况一览表更多>>

供应量

成交量

销售率

套数

37257

17536

47%

面积（万方）

439.5

181

41%

  • 以上数据统计截止2011312.31 22：00 成交量包含预订

整体销售率接近50%，个盘成交下滑明显更多>>

  • 2013年的杭州楼市销售情况明显不及2009-2010年，2009年套数销售率达88.1%，2010年套数销售率为64.8%；新推房源出现大量滞留。【详情】

仅55%的楼盘销售率在50%以上；21%的楼盘销售20%以内更多>>

  • 在推出新房源的151次开盘中，55%的楼盘实现了单次开盘销售率在50%以上，23%的楼盘单次开盘销售率达到80%以上，这样的销售率已经远远低于2012年。【详情】

新房源单次开盘销售率在80%以上的楼盘一览表更多>>

楼盘

板块

住宅套数

成交套数

销售率

楼盘

板块

住宅套数

成交套数

销售率

城发·云锦城

丁桥

172

172

100.00%

绿城·西溪诚园

西溪

147

134

91.16%

滨江·金色黎明

城东新城

212

211

99.53%

中海·西溪华府

西溪

694

632

91.07%

中海·寰宇天下

滨江

269

267

99.26%

之江九里

之江

389

354

91.00%

金地·自在城

三墩

377

374

99.20%

滨江·金色黎明

城东新城

337

305

90.50%

龙湖·滟澜山

下沙

187

185

98.93%

德信·晓宸

祥符

323

292

90.40%

坤和·和家园

西溪

130

128

98.46%

德信·北海公园

祥符

90

80

88.89%

龙湖·春江彼岸

滨江

127

125

98.43%

宋都·阳光国际花园

九堡

18

16

88.89%

九龙仓·碧玺

桥西

244

239

97.95%

协安·紫郡

三墩

159

141

88.68%

万科·草庄

城东新城

128

125

97.66%

远洋心里

城东新城

132

115

87.12%

滨江·金色黎明

城东新城

218

212

97.25%

湖漫雅筑

滨江

84

73

86.90%

万科·草庄

城东新城

186

178

95.70%

万科·草庄

城东新城

128

111

86.72%

龙湖·春江彼岸

滨江

528

504

95.45%

九龙仓·碧玺

桥西

39

33

84.62%

九龙仓·碧玺

桥西

122

116

95.08%

万科·紫台

城东新城

203

167

82.27%

德信·东望

城东新城

400

375

93.75%

宋都·晨光国际

下沙

90

74

82.22%

龙湖·春江彼岸

滨江

126

118

93.65%

宋都·东郡国际

下沙

123

101

82.11%

宋都·晨光国际

下沙

364

340

93.41%

龙湖·春江彼岸

滨江

252

206

81.75%

绿城·明月江南

滨江

98

91

92.86%

万科·紫台

城东新城

189

152

80.42%

保利·城市果岭

下沙

213

196

92.02%

 

 

 

   

一、宏观政策预测分析更多>>

  • 市场化长效机制是未来大势，稳重求进
  • 2013年11月8日-12日召开的十八届三中全会,对未来房地产市场的改革和发展做出了方向性指引,明确了市场化长效机制是未来的发展大势。12月3日召开的中央政治局会议,对明年的经济工作指定了方向和基调,明确提出要做好住房保障和房地产市场调控工作。随后召开的中央经济工作会议和中央城镇化工作会议进一步明确将坚持稳中求进作为主基调,同时也为未来城镇化进程指明了方向和路径。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成。
  • 购政策短期内不会退出舞台但不排除差别化“松绑”
  • 从目前房地产市场现状与调控效果看,政府的调控短期内不会彻底退出,2014年房地产制度应该会更加完善。短期来看,一些典型城市如北京、上海、广东等城市,仍将笼罩在限购的环境下,而其它一些投资份额不高的二三线城市或将差异化“松绑”,更多适应城市发展的政策或将被采纳。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度。此外,土地供应体系也将更加灵活例如“特大城市要注意调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”等。
  • 房产税试点城市扩容 征收范围从增量房扩展至存量房 但是否在2014年落地尚无明确时间表
  • 房产税作为限购第一储备政策已酝酿多年,目前,无论从制度安排,还是从社会舆论上,都已经给房产税征收工作的进一步铺开提供了更充足的条件。从对市场的震慑力来看,房产税的出台对市场的影响将更为显著；但是否将在2014年落地尚未有一个明确的时间表。
  • 继续加强保障性住房建设和管理
  • 2013年中央经济工作会议对2014年保障房建设提出的要求是“努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。”随着保障房的加快入市,房地产产业结构调整的步伐将进一步加快,以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的双轨制住房供应体系将逐步完善。
  • 城镇化改革加速前行、单独二胎政策也会影响需求加大
  • 中央城镇化工作会议12-13日在京召开,会议要求要以人为本,推进以人为核心的城镇化,提高城镇人口素质和居民生活质量,把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。城镇化既是工业化、信息化、农业现代化的结果,也对工业化、信息化、农业现代化有积极的影响,城镇化已被视为稳增长的一大战略助手。而单独二胎政策也会影响需求，使部分改善型需求呈现刚性，户型面积也有增大趋势。【详情】

二、杭州楼市发展态势预测更多>>

  • 新增住宅供应量持续加大
  • 随着2012-2013年大量的土地出让，2014年住宅供应持续高峰状态，2013年杭州主城区总共出让宅地481万方，如果按照一半的供应上市，就达240万方，再加上2011-2012年未开发的土地，预计2014年新地块的供应量就会超过500万方，以平均120方/套计，房源量也会超过40000套，而2013年整个年度住宅总成交量仅为32200套，新增供应将超于整体成交量，因此，供过于求态势明显。
  • 供大于求，市场去化压力大
  • 2014年杭州楼市将继续供过于求的态势， 在存量房大货压顶、新增供应集中剧增的情况下，2014年市场去化压力较2013年进一步加大，市场竞争更为激烈。需求继续分化，首置刚需依旧是主力，改善性客群难成气候；2014年刚需群体呈现萎缩态势；价格上涨后，购房者购房积极性明显下降，下单速度延缓。
  • 整体价格呈现“平稳为主基调，局部或将出现下降态势”
  • 新增供应增加、供过于求态势明显、政策环境依旧从紧、购房者下单积极性延缓、刚需购房群体量有所减少，系列原因导致2014年的杭州楼市销售压力明显大于2013年，故2014年的价格发展压力巨大，特别是部分新房源上市量集中的板块，存在一定价格下降的可能性，也不排除一些楼盘超成本价低开的可能。
  • 供给结构性矛盾更显突出 90方产品仍是主力 改善性产品挑战仍在
  • 2013年杭州主城区成交了32200套住宅，其中绝大部分为90方以下的刚需房源，140方以上的改善型房源成了“存量房”主力，其实供给结构性矛盾对市场交易量的影响，从2012年就已经开始显现，140方以上大户型去化乏力，对于杭城开发商来说，如何在双限不变的情况下，去化掉手上的改善型房源，将会是2014年面临的最大挑战！【详情】