杭州北部新城，是长三角的枢纽节点，杭州的城北门户。北部新城规划范围东至京杭大运河，南至拱墅区界，西至西湖区界，北至绕城高速公路，总用地面积26.07平方千米。，是杭州市北部承接产业转移重要平台，杭州都市圈北部商贸物流中心，也是杭州市余杭区重点打造的"五城一基地"产业发展平台之一，是余杭区构建现代产业体系、加速经济转型升级的主平台。同时，也是良渚文化和运河文化的汇聚之地，有着较为深厚的文化底蕴。
作为主城区的自然延伸带，北部新城相较其他余杭区板块拥有更加优势的地段和配套优势。自2013年杭州万达广场确认入住北部软件园板块后，北部新城的配套优势更加凸显，不少大品牌开发商开始在北部新城板块拿地，板块一时成为楼市新贵。
文/新浪乐居 刘郁文
☆ 商住一体 以商贸与物流产业为核心
未来的北部新城，将形成“一心、一带、双轴、五区”的空间架构。“一心”即杭州北部城市副中心；“一带”即运河景观带；双轴”即东西向以勾运路和轨道交通4号线为轴线的城市发展主轴和南北向以杭行路轴线的城市发展次轴；“五区”即北部新区城市副中心公共中心区，物流商贸区、勾庄生态新区、莫干山路居住区和勾庄都市工业区，目前主要开发的就是公共中心区和物流商贸区。
作为新增城市副中心之一的部分，北部新城板块的规划很好地将“商”和“住”有机结合在了一起。2013年，北部新城板块共出让地块11块，基本都是位于公共中心区或是物流商贸区内；而更加值得注意的是，这11宗地块全部与商业沾边，纯住宅用地是一块也没有。北部新城板块的商住一体模式可见一斑。同时，目前在售在的主要楼盘，如万科北宸之光、上亿彩虹郡、滨江万家名城等，同样集中在这两个区域。
从北部新城的整体规划来看，与其他发展中的板块有非常大的不同。2014年6月，市发改委在会上透露，将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，运河新城将不再新增商业综合体，这对于新生的北部新城来说不得不说是一种遗憾；但是这却并不妨碍新城的整体发展。目前，北部新城板块的的商业主要还是以农副产品批发与物流为主导，来往多是大型车辆，交通的便利性才是这些商家和司机最需求的。综合体带来的密集人群很有可能对板块自身的商业发展起抑制作用。
☆ 刚需天堂 城北楼市价格新标杆
北部新城板块是主城区往北的自然延伸段，与主城区之间的联系异常紧密，交通也非常方便。而体现在板块房价方面，虽然只与主城区可能只是一街之隔，楼盘单价却很可能相差了几千元。从性价比来看，北部新城板块这种伪主城区的楼盘俨然更加适合刚需购房者。
2013年8月，万科北宸之光以14800元/平米的装修成品价格杀入市场，随后就是15000元/平米精装修的万家名城。与北部新城仅连的主城区北软板块，虽然有万达广场和卖鱼桥小区双星笼罩，但是由于毛坯房源的单价也要比北部新城的精装修高上3000元/平米，一时间还是被杀的体无完肤，节节败退。逆市之下，刚需的力量显得尤为强大。
2014年春节后，在市场压力之下， 北软板块的楼盘终于不堪重负，北海公园、香榭里、耀翔悦尚等楼盘低开的低开，降价的降价，整个板块的价格体系被彻底重铸。
2014年6月，上亿彩虹郡以7600元/平米的均价再度震撼了杭城。这个价格与之前周边竞品名城博园11000元/平米的价格相比低了近三分之一，比崇贤板块的楼盘还要便宜，再度树立了城北价格的新标杆。
☆ 任重道远 高地价压力下如何破局
2013年北部新城出让的地块中，其中涉及居住的用地普遍价位较高。其中，地王越秀地块的楼面价更是高达9600元/平米，已经远远超越了彩虹郡的在售均价；哪怕是与周边在售的北宸之光售价对比来看，也仅仅只有4400元/平米的操作空间。
在考虑建安成本、营销成本、装修成本等等情况下，这似乎已经变成一个不太可能盈利的项目。尤其需要注意的是，越秀地块并不仅仅是单纯的住宅用地，而是商住性质的土地，一般来说商住性质的土地价格相较纯住宅用还是要低一些。
融科、万通、保定华瑞等地块，虽然楼面价不如越秀来的高，但是差价却并没有大到可以大赚一笔的程度。于是乎，在这样的高地价压力，成为了北部新城板块开发商面临的一个共同难题。
