杭州那些土地捡漏专业户和入坑地王_新浪乐居

编者按

随着2月杭州城北的首降，整个行业的悲观情绪蔓延，另一方面，杭州土地市场也突然降温。据杭州市国土资源局土地出让公告显示，3月仅有6宗土地出让，且全部位于余杭和萧山，主城区土地市场自2013年以来首次出现了“零出让”。不少业内人士认为，主城区土地零出让或许意味着杭州土地市场的火热将告一段落。
回顾近几年杭州的土地出让，开发商拿地热情高涨。他们中有的一掷千金成就板块地王，有的专挑时机以“白菜价”捡漏。在土地降温、溢价率整体走低的2014年年初，他们之中谁家欢喜谁家愁？让我们一起来看看近几年杭州土地市场上的“捡漏专业户”和“入坑地王”。

杭州买房微米群
点击进入

杭州新浪乐居
点击进入

杭州房产电商
点击进入

低价拿地是万科的拿手好戏，在杭州的土地市场上，万科总能把握最佳拿地时机，以“捡漏”著称。
除去南都之前所拿的万科良渚文化村项目，截至目前，万科进入杭州市场后共拿了14块地。
2006年12月，万科在竞得西溪蝶园项目地块时，楼面价约为4051元/平方米，2007年12月21日首次开盘，价格为22000元/平方米。
2012年7月，万科以4429元/平米的楼面价拿下勾庄区域万科北宸之光项目，该区域此前的成交楼面价大部分在6000元/平米上下，而2010年10月的北海公园项目的成交楼面价则高达10047元/平米，成为区域内的价格最高点。
2012年8月，万科同样以7189元/平米的楼面价拿下普福万科紫台项目，仅仅3个月后，该区域土地楼面价已超过 9000元/平米。
2013年6月，万科以18723元/平米的楼面价拿下了40号三堡单元R21-03地块。该地块虽然有占比20%的商业面积，但与去年中海高达26620元/平米的综合楼面价相比，依然相差悬殊。
2013年11月，万科以约8000元/平米的楼面价竞得萧政储出[2013]47号地块，在当日同一区域，阳光城拿地的楼面价达11395元/平米。

万科在杭拿地项目分布图>>

万科在杭拿地项目一览 >>

案名	土地编号	土地坐落	出让面积（㎡）	总成交价（万元）	楼面价（元/㎡）	出让日期	竞得人	溢价率
万科魅力之城	杭政储出[2006]5号	江干区	40987	22562	2502	2006-5-25	万科地产（香港）有限公司、上海万科房地产集团有限公司	0
万科魅力之城	杭政储出[2006]4号	江干区	43453	25086	2510	2006-5-25	万科地产（香港）有限公司、上海万科房地产集团有限公司	0.004002241
西溪蝶园	杭政储出[2006]35号	西湖区	155840	145204	4051	2006-12-13	上海万科房地产集团有限公司、坤和建设集团有限公司	0.000246914
万科草庄	杭政储出[2009]37号	江干区	22889	59400	11283	2009-9-8	浙江万科南都房地产开发有限公司	0.753652471
万科草庄	杭政储出[2009]36号	江干区	14289	37200	10848	2009-9-8	浙江万科南都房地产开发有限公司	0.691827823
万科公园大道	杭政储出[2010]25号	江干区	68564	129220	8567	2010-5-20	浙江万科南都房地产有限公司	0.000774473
万科北宸之光	余政储出[2012]21号	良渚街道	120369	130164	4429	2012-7-31	浙江万科南都房地产有限公司	0.000153676
万科紫台	杭政储出[2012]17号	江干区	46069	79487	7189	2012-8-27	浙江万科南都房地产有限公司	0.000153676
万科璞悦湾	杭政储出[2012]30号	滨江区	66521	136000	8178	2012-10-11	浙江万科南都房地产有限公司	0.360958562
万科西庐	杭政储出[2012]58号	蒋村街道	75998	136897	9007	2012-12-4	浙江万科南都房地产有限公司	0.000777778
万科西庐	杭政储出[2012]59号	蒋村街道	30403	54826	9017	2012-12-4	浙江万科南都房地产有限公司	0.001888889
/	杭政储出[2013]40号	江干区三堡单元	21915	143611	18723	2013-6-25	浙江万科南都房地产有限公司	0.002093349
/	余政储出[2013]54号	良渚街道	56286	68208	4847	2013-9-2	浙江万科南都房地产有限公司	0.009830629
/	萧政储出[2013]47号	城厢街道湖头陈社区	67425	151035	8000	2013-11-19	浙江万科南都房地产有限公司	0

德信地块

地块名称	拿地开发商	拿地时间	拿地楼面价（元/平米）	周边项目楼面价（元/平米）
杭政储出[2014]2号	德信	2014年2月18日	12440	18206

方兴地块

地块名称	拿地开发商	拿地时间	拿地楼面价（元/平米）	周边项目楼面价（元/平米）
杭政储出[2013]110号	方兴	2014年1月10日	13840	17316

景瑞地块

地块名称	拿地开发商	拿地时间	拿地楼面价（元/平米）	雅戈尔拿地楼面价（元/平米）
杭政储出[2013]106号	景瑞	2014年1月7日	14795	18114

滨江金色江南地块

地块名称	拿地开发商	拿地时间	拿地楼面价（元/平米）	周边项目楼面价（元/平米）
萧政储出[2013]9号	滨江	2013年6月6日	9501	14543

退地地王代表：雅戈尔申花地块>>

雅戈尔申花退地始末

其他退地地王项目>>

2012年11月温州天元房产退拱宸桥地块

退地始末：2011年7月，位于拱墅区的杭政储出[2011]18号住宅用地出让时出现激烈竞价，18家开发商报名，3轮报价后即溢价45%达13050万元上限。之后又经历20轮保障房配建面积竞投后，由温州天元房地产开发有限公司以32%的配建比例竞得。
2012年7月，天元房产曾向杭州房改办提出书面申请，希望对18号地超过20%的保障房进行合理调整。
2012年12月，该地块重新挂牌出让，经过28轮的竞价，最终由杭州运河坊房地产开发有限公司以总价18120万元，楼面价15469元/平米竞得。成交楼面价从上一次的11141元/平方米上浮至现在的15468元/平方米，涨幅近49%。

2011年7月浙商财险退钱江新城商地

退地始末：2011年4月14日，浙商财险经过91轮飙价17.71亿竞得钱江新城商地，成交楼面价16490元/平米，堪称地王。
2011年7月，该地块就爆出了“退地”传闻，并且消息得到了相关国土部门的证实。
2013年5月21日，地块再度挂牌由宁波银行等三家15.6亿联合竞得，成交楼面价14527元/平米。

2005年7月政府强制收回名都西雅城地块

退地始末：2003年12月，温州名都房产竞得“名都·西雅城”地块。土地出让金共计4.7亿元，名都房产只缴了1.6亿元，筹集了一年半，还有3.1亿元尚待筹集。
2005年7月，杭州三墩楼盘“名都·西雅城”建设用地被杭州市国土资源局强行收回，成为杭州自1998年实施土地招投标制度以来，第一块被政府强制性收回的经营性用地。
后来，重新进入出让市场的“名都·西雅城”地块成为如今“金地·自在城”建设用地的一部分。

2003年大元房产主动退掉高价竞得的三宗土地

退地始末：2003年9月，当时的外来、外行企业——大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州钱江新城、滨江新城等板块的四块土地。虽然每块土地的单价并不算高，但高达25亿的总价却是当时的历史之最。面对巨大压力，大元拿下的四块地中有三块以主动退地结束开发，还有一块转让给了其他公司，后来开发为金基·晓庐。

亏本出售项目>>

宝龙城市广场

2010年11月23日，香港宝龙集团以总价22亿元连续拿下三块下沙地块，其中45号地块成交楼面价10281元/平方米，荣登下沙板块地王宝座。算上楼面地价，算上各种建安成本、人员成本、财务成本等，宝龙城市广场最终成本价将在14000—15000元/平方米左右。然而在2012年3月18日，宝龙城市广场首开高层公寓，折后均价仅12000元/平方米。

之江九里

2009年10月27日，华润置地27.7亿总价竞得之江R21-01、02、03地块，7541元/平方米的起价飙到15281元/平方米，拍出了“天价”。2013年3月24日之江九里首开，小户型均价17000元/平方米，大户型均价18500元/平方米。1万5的地价卖1万8，之江九里首开亏本已是“铁板钉钉”。

中企御品湾

2009年底，来自上海的中华企业在杭州首次出手，和绿城一番鏖战后拿下地块，楼面价18206元/平方米。之后除了中海在三堡拿的御道路一号项目地价有赶超趋势外，这个价格现在看来变成了烫手山芋。2014年2月18日，德信拿下江干区章家坝地块，楼面价12440元/平方米，比其便宜近6000元/平方米。据中华内部人士透露，今年的御品湾无论如何也要开盘，公司已经做好了亏本卖的准备。

杭州碧桂园

碧桂园在2010年获得的下沙大学城北地块，楼面价6200元/平方米，当年也是在市场高点拿地，成为区域“地王”。随后便遇到楼市调控，项目保本单价估计在13000元/平方米，而高层部分目前仅能卖到1万元/平方米，后期可能只有依靠别墅销售降低亏损。

专家观点>>

易居·克而瑞杭州公司总经理、克而瑞区域休闲地产总经理刘晨光

“外来房企首次入杭，拿了高价地的现象比比皆是。原因通常有两方面，一是外来房企对杭州市场的不熟悉；二是部分外来房企在某一限定时间内为了战略入杭不得不拿。”刘晨光告诉记者，目前杭州楼市面临的问题是，本土房企在2009年前后拿地的供应量还没消化，2013年又有一大批外来房企扎堆在杭州高价拿地，大举开发。这些本地房企的项目去化周期已经拖得太长，或将成为杭州楼市降价的“挑头者”，而去年新进入杭州的外地大型房企要保证一定的销售业绩，就很可能被动降价。